Krediti in posojila za podjetja, ki ne dobijo kredita na banki
PON-PET: 9.00-17.00
070 304 304
Domov | Novice | Izvršba na nepremičnino pod hipoteko

Izvršba na nepremičnino pod hipoteko

17.08.2020

Pri najemu posojila oziroma kredita na banki je treba podati zavarovanje. Brez zagotovitve primernega zavarovanja banka ne bo odobrila kredita. Najbolj pogosto uporabljene možnosti zavarovanj stanovanjskih kreditov zavarovanje s porokom, zavarovanje pri zavarovalnici, in najpogosteje izmed teh je zavarovanje s hipoteko. Najugodnejše (cenovno in varstveno iz pogleda, ali lahko obdržimo hišo) je zavarovanje s porokom, vendar pa je še posebej pri visokih zneskih zavarovanj poroka seveda pogosto nemogoče najti. Zavarovanje pri zavarovalnici je drago, treba je plačevati mesečne zneske, poleg tega pa bo zavarovalnica poplačala celoten znesek kredita šele po določenem času.

Iz teh razlogov bo najpogostejše zavarovanje prav zavarovanje s hipoteko na nepremičnino.

O hipoteki

Hipoteka je zakonsko urejena v Stvarnopravnem Zakoniku, kjer je definirana kot stvarna pravica, in sicer zastavna pravica na nepremičnini, To pomeni, da se bo lahko upnik v primeru neplačila dolžnika poplačal iz zastavljene nepremičnine.

Po naravi je hipoteka ne-posestna zastavna pravica, zato dolžnik ohrani posest na nepremičnini – z drugimi besedami, lastnik hiše, na kateri je hipoteka, lahko ves čas trajanja hipoteke v hiši živi, v kolikor ne pride do izvršbe na hipoteko v primeru neplačevanja oziroma neplačila dolga.

Nastanek hipoteke

Po Stvarnopravnem Zakoniku je nastanek mogoč:

  • Po zakonu
  • S sodno odločbo
  • S sklenitvijo pravnega posla – pogodbe

Hipotekarna pogodba

Pogodba, s katero se ustanovi hipoteko, mora vsebovati naslednje podatke:

  • Podatke o hipotekarnem upniku
  • Podatke o hipotekarnem dolžniku, oziroma o zastavitelju če to ni ista oseba kot hipotekarni dolžnik
  • Pravni temelj hipoteke – opisan dolg na primer
  • Zemljiškoknjižno označbo nepremičnine, kjer je hipoteka ustanovljena in, ki je torej predmet zastavne pravice
  • Podatke o terjatvi: višino in zapadlost
  • Priložena mora biti tudi listina, ki vsebuje zemljiškoknjižno dovolilo – to je posebna izjava lastnika nepremičnine, da dovoljuje vpis zastavne pravice na njegovo nepremičnino v zemljiško knjigo. Na podlagi te listine se bo zastavna pravica – hipoteka vpisala v zemljiško knjigo.
  • Pogodba je lahko sklenjena – in je priporočljivo – v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa. To bo pomenilo, da je neposredno izvršljiva in se za izvršbo ne potrebuje sprožiti postopka pred sodiščem, pristojnim za izvršbo, da bi dobil izvršilni naslov, ampak lahko gre direktno v izvršilni postopek.

Težave z odplačevanjem kredita

Pri zavarovanju nepremičnine s hipoteko bo lastnik nepremičnine, ki je dana upniku v hipoteko, nepremičnino obdržal, jo uporabljal in ob rednem plačevanju obrokov in s tem ob popolnem odplačilu s hipoteko zavarovane terjatve se bo hipoteka odpravila in nepremičnina bo prosta zastavne pravice.

Vendar pa lahko pri odplačevanju kredita zaradi zunanjih ali notranjih dejavnikov pride do težav z odplačevanjem kredita – mesečnih obrokov. Če jemalec posojila kredita ne more odplačevati bo hipotekarni upnik dobil pravico izplačati si dolgovane zneske s prodajo nepremičnine – s postopkom izvršbe ali izvršilnim postopkom. Vendar pa je postopek izvršbe strogo zakonsko urejen in neplačilo enega obroka še ne pomeni avtomatsko izgubo nepremičnine.

Izvršba je zadnja opcija

Poleg tega se je treba zavedati, da poplačilo iz zavarovanja z izplačilom iz prodaje pod hipoteko zastavljene nepremičnine tudi za hipotekarnega upnika ne predstavlja idealne rešitve. Hipotekarni upnik želi, prav tako kot hipotekarni dolžnik, da bi hipotekarni dolžnik bil zmožen odplačevati obroke in do izvršilnega postopka nikoli ne bo prišlo. Izvršilni postopek je dolgotrajen, zapleten, in za hipotekarnega upnika predstavlja tudi delo in obveznost. Nadalje obstaja možnost, da se na javni dražbi premičnina ne bo prodala za realno vrednost in hipotekarni upnik iz nje sploh ne bo v celoti dobil svoje terjatve poplačane. Čeprav je pravilo, da banka (ali katerikoli drug posojilodajalec in s tem hipotekarni upnik v primeru zavarovanja s hipoteko) iz prodane nepremičnine poplača svoj dolg, preostanek zneska iz prodaje nepremičnine pa se vrne dolžniku, v praksi ni vedno tako. Temu je tako ker banke po navadi ne dobijo želenega zneska v prodaji. Iz tega razloga banke potem takšne preostale dolgove po prodaji nepremičnine odpišejo.

Reprogramiranje kredita

V primeru, da gre za posojilo, vzeto pri banki in je hipotekarni upnik banka, bo banka sprva skušala posojilo na novo »programirati«, kar pomeni razporediti plačevanje in vsoto obrokov tako, da bo odplačevanje za dolžnika možno. Enakega ali podobnega sistema se bodo posluževali tudi nebančni posojilodajalci. Najpogosteje bo to lahko doseženo:

  • z znižanjem mesečnih obrokov kredita
  • in s tem s podaljšanjem dobe odplačevanja kredita
  • z začasnim odlogom odplačevanja zneskov, za kar se zaprosi na banki, za to pa se mora predložiti utemeljen razlog

Po izdelavi novega plana odplačevanja banka s posojilojemalcem podpiše pogodbo o refinanciranju dolga. S tem se posojilojemalec in posojilodajalec zavežeta za eno izmed zgoraj omenjenih opcij in se bo kredit od te točke naprej odplačeval po teh novo določenih pogojih. S tem – s podaljšanjem časa odplačevanja kredita bo banka lahko zaračunala dodatne obresti, tako, da ji bo ta dogovor tudi finančno v interesu.

Tak dogovor je možen tudi po že začetem postopku izvršbe. V takem primeru bo morala banka sodišče zaprositi za ustavitev izvršbe.

Izvršba na hipoteko

Le če ti poskusi reprogramiranja niso dovolj, se bo posojilodajalec določil za izvršilni postopek in prisilno izterjavo dolga. Postopek izvršbe – prodaje nepremičnine in poplačila je zakonsko urejen in strogo je treba upoštevati predvidene zakonske korake:

  1. Predlog za izvršbo

Vložitev upnikovega predloga za izvršbo predstavlja sprožilec za izvršilni postopek. Za začetek upnik potrebuje izvršilni naslov. Pomembno je poudariti, da se bo lahko postopek izvršbe začel samo z neposredno izvršljivo listino, kar pomeni s sodno odločbo, neposredno izvršljivim notarskim zapisom ali drugo neposredno izvršljivo listino. Nadalje Zakon o izvršbi in zavarovanju določa, da je lahko podlaga tudi verodostojna listina.

Poleg vložitve izvršilnega naslova mora upnik opredeliti predmet izvršbe – to bo seveda zastavljena nepremičnina, na kateri je hipoteka ustanovljena.

  1. Plačilo hipotekarnega upnika za založitev zneska za cenitev

Predujem za cenitev nepremičnina, ki je nujna pred razpisom javne dražbe bo moral plačati upnik. To je v skladu s tem, da dolžnik ni sposoben plačevati obrokov posojila, torej ne bo zmožen plačati cenilca najverjetneje. Stroški cenilca se bodo nato poplačali iz izkupička od prodane nepremičnine.

Po tem ko cenilec izda poročilo, tudi sodišče izda sklep o ugotovitvi vrednosti nepremičnine. To je zadnje opravilo sodišča pred javno dražbo – po tem so izpolnjeni vsi pogoji za prodajo nepremičnine na dražbi.

  1. Javni razpis za dražbo in prodaja na dražbi

Javno dražbo mora razpisati sodišče – to pomeni, da hipotekarni upnik v izvršilnem postopku ne dobi pravice, da enostavno sam proda nepremičnino kot to želi, ampak je vse pod nadzorom sodišča. Temu je tako, da ne pride do zlorab s strani hipotekarnega upnika, da bi iztržil kar največ denarja.

Sodišče bo v skladu s tem določilo način prodaje, prenosa in izklicno ceno. Zakonsko določena izklicna cena ne sme biti manjša od 70 odstotkov ocenjene vrednosti v prvem krogu prodaje se pravi na prvi dražbi.

  1. Neuspešna dražba

Če se v prvem krogu nepremičnina ne bo prodala, sodišče ne bo avtomatsko razpisalo nove dražbe. Novo dražbo mora predlagati hipotekarni upnik v skladu z zakonom – in sicer je zakonski rok določen na šest mesecev po prvem neuspešnem poskusu prodaje.

  1. Sklep o domiku

V primeru uspešne prodaje na dražbi bo sodišče izdalo »Sklep o domiku nepremičnine«. Gre
za nujno dejanje v postopku pridobitve lastninske pravice s strani novega lastnika. Vendar pa             se lastninska pravica ne prenese s sklepom o domiku nepremičnine, ampak se lastninska pravica  prenese šele s trenutkom, ko se mu nepremičnina izroči. V vmesnem koraku mora plačati kupnino, nato pa sodišče izda še en sklep, s katerim izroči nepremičnino kupcu in poskrbi, da se kupec vpiše v zemljiško knjigo kot novi lastnik.

Sklep o domiku nepremičnine je pomemben v primeru, da se je zoper dolžnika začel tudi postopek stečaja. Od sklepa o domiku stečajni postopek na izplačilo s prodajo na dražbi ne vpliva.        

  1. Narok

Po izročitvi nepremičnine novemu lastniku bo sodišče organiziralo še razdelitvi narok. Tam bo odločilo o delitvi kupnine, koliko dobi hipotekarni upnik, da se mu poplača dolg in koliko se vrne dolžniku, ali morebitnim drugim upravičenim osebam.

  1. Sklep o poplačilu

Sodišče bo nato v sklepu o poplačilu natančno določilo komu pripada kolikšen znesek, kot razglabljano na razdelitvenem naroku.

Izvršba na stanovanje

Ker je izvršba na nepremičnino, ki jo lastnik – hipotekarni dolžnik uporablja za preživetje zelo socialno občutljivo dejanje, ki s sabo nosi velike posledice za življenje ljudi.

V skladu s tem je državni zbor leta 2018 izdal novelo Zakona o izvršbi in zavarovanju. Novela je uvedla posebnosti za izvršbo na nepremičnine, kjer dolžniki v nepremičnini živijo. Gre za primere, ko je dolg veliko manjši kot sama vrednost nepremičnine in bi bilo nesorazmerno prodati na dražbi dom ljudi, ki tam živijo, kljub temu, da je dolg relativno nizek.

Zakon določa, da lahko dolžnik v roku 8 dni od prejema sklepa o izvršbi predlaga, da sodišče dovoli drugo sredstvo izvršbe ali naj opravi izvršbo na drugi nepremičnini kot je predlagana v sklepu. Nadalje mora sodišče pri izvršbi na stanovanje ali stanovanjsko hišo, ki je dolžnikov dom, zaradi izterjave dolga, ki je zelo nesorazmeren glede na vrednost nepremičnine, o tem obvestiti pristojni center za socialno delo.

Sodišče bo po zakonu zavezano »po uradni dolžnosti dovoliti drugo sredstvo izvršbe ali odločiti, da se izvršba opravi na drugi nepremičnini, če bo iz evidenc, do katerih ima elektronski dostop ali listin, ki so mu predložene, ugotovilo, da ima dolžnik drugo premoženje, ki zadošča za poplačilo upnikove terjatve.«

Prodaja nepremičnine za izterjavo sorazmerno majhnih zneskov je torej možna, vendar jo spremlja nekaj varovalk v skladu s posledicami, ki jo ima izguba doma za dolžnika. Namen zakona je zavarovati sprejemljiv življenjski standard dolžnika.

V vsakem primeru pa je priporočljivo, da se ljudje odločajo za posojila in nakup nepremičnin, ki si jih dejansko lahko privoščijo, in, da so realni pri ocenah svojih zmožnosti.

Kreditni vprašalnik


Podjetniški naložbeni center
nudi sekundarne podjetniške finančne vire, ki so namenjeni predvsem mikro in malim slovenskim podjetjem, ki imajo dobro poslovanje, redne mesečne prilive in ustrezno zavarovanje ter v nekem trenutku ne dobijo kredita na banki.

Preverite možnost pridobitve kredita oz. posojila z izpolnitvijo kreditnega vprašalnika.