Upravljanje s tveganji – V. del II Instrument zavarovanja finančnih ali nefinančnih obveznosti – zastava

V prejšnjih prispevkih je bila predstavljena problematika upravljanja s tveganji. Ugotovili smo, da že temeljno pravno načelo določa, da je sklenjene sporazume potrebno spoštovat in se jih držat. Prav tako smo opozorili, da temu v praksi ni vedno tako, ter da se je v času epidemije koronavirusa COVID-19 plačilna disciplina še poslabšala.

V naslednjem prispevku vam bomo opisali značilnosti in pomen zavarovanja obveznosti z zastavo, ter podrobneje predstavili hipotekarni kredit.

Zastava v praksi predstavlja zelo pomemben institut stvarnopravnih zavarovanj. V zvezi s tem poznamo zastavo premičnin, ter zastavo nepremičnin.

Zastavna pravica pa definirana v Stvarnopravnem zakoniku kot »pravica zastavnega upnika, da se zaradi neplačila zavarovane terjatve ob njeni zapadlosti poplača skupaj z obrestmi in stroški iz vrednosti zastavljenega predmeta pred vsemi drugimi upniki zastavitelja«. Gre torej za institut zavarovanja, pri katerem dolžnik za izpolnitev svoje obveznosti dodatno jamči z določeno stvarjo.

Zastava premičnin

Ročna zastavna pravica na premičninah predstavlja stvarnopravno obliko zavarovanja terjatev, pri kateri dolžnik z določeno premično stvarjo jamči, da bo izpolnil svojo obveznost. Gre torej za dodatno jamstvo za izpolnitev dolžnikove obveznosti v višini vrednosti zastavljene stvari. Predmet zastavne pravice je lahko vsaka premična stvar, ki je v pravnem prometu in ima neko prometno vrednost (kot na primer vozilo, stroji, naprave, oprema in podobno).

Zastavna pravica na premičninah nastane na podlagi veljavne zastavne pogodbe, ko zastavitelj zastavnemu upniku izroči zastavljeno premičnino v neposredno posest. Zastavna pravica nastane tudi, če se zastavljena premičnina izroči v neposredno posest tretjemu tako, da lahko njeno izročitev zahteva zastavni upnik. Zastavna pravica na premičnini lahko nastane tudi na podlagi zakona ali na podlagi odločbe državnega organa. Prav tako se lahko ustanovi tudi v zavarovanje tujega dolga. Bistvena značilnost ročne zastavne pravice na premičninah je njena posestnost z vidika zastavnega upnika. Poznamo pa tudi neposestno zastavno pravico, pri kateri gre za zastavno pravico na premičnini, pri čemer pa zastavljena premičnina ni izročena v neposredno posest zastavnemu upniku niti ni izročena v neposredno

posest tretji osebi za zastavnega upnika, ampak zastavljena premičnina ostane v neposredni posesti zastavitelja ali tretje osebe zanj. Neposestna zastavna pravica nastane s sporazumom v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa.

V primerih, ko so predmet zastave premičnine, za katere se vodi register neposestnih zastavnih pravic, nastane zastavna pravica šele z vpisom pravice v ta register, ki jo na podlagi notarskega zapisa pristojni organ opravi na zahtevo notarja.

V primeru neposestne zastavne pravice na premičnini, lahko to zastavitelj še naprej uporablja, v skladu z njenim ekonomskim namenom oziroma dogovorom z zastavnim upnikom in je nima pravice odtujiti ali obremeniti brez soglasja zastavnega upnika. V primeru ročne zastave, že iz narave pravice izhaja, da dolžnik te ne more uporabljati, saj je nima v posesti. Stvarnopravni zakonik tudi izrecno določa, da zastavni upnik nima pravice uporabljati zastavljene premičnine ali je izročiti drugemu v rabo ali v zastavo (podzastava), razen če mu to dovoli zastavitelj. V kolikor zastavni upnik uporablja zastavljeno premičnino brez zastaviteljevega dovoljenja ali jo izroči drugemu v rabo ali v zastavo, odgovarja tudi za naključno uničenje ali poškodbo stvari, ki bi se zgodila pri tem.

Ker zastavna pravica ni izključujoče narave, lahko na isti premičnini hkrati obstaja več zastavnih pravic. V tem primeru med njimi velja tako imenovano prednostno načelo, kar pomeni, da ima prej pridobljena zastavna pravica prednost pred pozneje pridobljeno zastavno pravico.

V kolikor dolžnik svoje obveznosti ob zapadlosti ne izpolni, se lahko zastavni upnik poplača iz zastavljene stvari.

Gre za strogo akcesorno pravico, zaradi česar lahko ta obstaja samo v povezavi z zavarovano terjatvijo. Zato ročna zastavna pravica preneha s prenehanjem zavarovane terjatve, prav tako pa lahko preneha tudi z odstopom zavarovane terjatve brez zastavne pravice, z odrekom zastavni pravici, z združitvijo zastavitelja in zastavnega upnika v isti osebi, s prenehanjem predmeta zastavne pravice, z odsvojitvijo zastavljene stvari dobrovernemu tretjemu in v primeru prisilne prodaje zastavljene stvari.

Zastava nepremičnin (hipoteka)

Hipoteka je zastavna pravica na nepremičninah. Predmet hipoteke so vselej nepremičnine. Za hipoteko so značilne določene specifičnosti v primerjavi z ostalimi zastavnimi pravicami. Tudi v primeru hipoteke gre za tako imenovano stvarnopravno obliko zavarovanja terjatev, pri kateri dolžnik z določeno stvarjo – v tem primeru nepremičnino – dodatno jamči, da bo izpolnil svojo obveznost. Zastavi se nepremičnina, ki je vpisana v zemljiško knjigo. Hipoteka obsega nepremičnino v celoti, kot tudi vse njene sestavine in plodove, dokler ti niso ločeni od glavne stvari. Prav tako obsega tudi pritikline, ki so v lasti zastavitelja. Hipoteka je tako imenovana knjižna zastavna pravica, kar pomeni, da mora biti vpisana v zemljiško knjigo, s čemer je zagotovljena publiciteta in pravna varnost.

V primerjavi z ostalimi predmeti zavarovanj ima hipoteka dve poglavitni prednosti, in sicer:

• da je vrednost nepremičnin načeloma razmeroma visoka ter stabilna;
• obstoj zemljiške knjige kot javne evidence pravnega stanja nepremičnin.

Ti prednosti dajeta upnikom večja zagotovila in manjše možnosti zlorabe s strani zastavitelja. Verjetno je v to razlog, da je med najbolj priljubljenimi stvarnopravnimi zavarovanji. V praksi o hipoteki najpogosteje govorimo zlasti v primeru tako imenovanega stanovanjskega hipotekarnega kredita.

Hipotekarni kredit je ena najpogostejših oblik financiranja, saj ima kar nekaj prednosti, kot na primer daljšo dobo odplačevanja, praviloma pa ima tudi ugodnejšo obrestno mero. Prav tako pa hipotekarni kredit nudi prednost tudi za kreditodajalca; namreč, s hipotekarnim kreditom se zavaruje posojilodajalec – torej banka – da bo odobreni kredit dobila vrnjen v celoti. Poleg tega banke s kreditojemalci najpogosteje sklepajo tako imenovane neposredno izvršljive hipoteke, katere morajo biti sklenjene v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa. Neposredna izvršljivost se zaznamuje v zemljiški knjigi in učinkuje proti vsakemu kasnejšemu pridobitelju lastninske pravice na zastavljeni nepremičnini.

Tako na višino hipotekarnega kredita, med drugim – zraven kreditne sposobnosti, predračunske vrednosti investicije in dobe vračila – vpliva tudi vrednost zastavljene nepremičnine. Zastavitelj je v tem primeru lahko kreditojemalec ali tretja oseba, ki je pripravljena zastaviti nepremičnino. Prav tako ni nujno, da je nepremičnina v lasti samo ene osebe, saj je lahko predmet hipoteke tudi solastninski delež na nepremičnini.

Že iz narave hipoteke izhaja, da je neposestna zastavna pravica, kar pomeni, da zastavitelj ohrani posest na zastavljeni nepremičnini. Torej lahko zastavitelj zastavljeno nepremičnino še naprej nemoteno uporablja, oziroma gospodarsko izkorišča.

Hipoteka preneha z izbrisom iz zemljiške knjige, v katero je vpisana. Izbris hipoteke se lahko zahteva: če dolžnik plača terjatev, ki je z njo zavarovana; če terjatev, zavarovana s hipoteko, preneha; če se hipotekarni upnik odreče hipoteki; če je ista oseba postala lastnik nepremičnine in imetnik hipoteke na tej nepremičnini; če hipoteka s potekom časa ugasne, pri čemer hipoteka ugasne s potekom desetih let od dneva dospelosti zavarovane terjatve ; če se zastavljena stvar proda za poplačilo zavarovane terjatve.

Zraven obravnavanih vrst zastav, poznamo tudi zastavo poslovnega deleža in zastavo vrednostnih papirjev, za katere pa veljajo določene posebnosti, zaradi česar te z namenom celovitosti pregleda na tem mestu zgolj omenjamo.

Na tem mestu je še vredno omeniti institut evrohipoteke, ki se uporablja zlasti v povezavi z zavarovalno pogodbo. Evrohipoteka je neakcesorna nepremičninska stvarna pravica, ki daje imetniku pravico za plačilo določene vsote denarja.

V naslednjem prispevku vam bomo predstavili zavarovanje kredita, saj v zvezi s tem pogosto prihaja do določenih nejasnosti.

Vir: Stvarnopravni zakonik