Kako uspešno do kredita – na kaj so banke pozorne pri odločanju o kreditu – podjetniški krediti?

Pri vseh večjih projektih v življenju človeka – kupovanju avta, nakupu stanovanja ali hiše, pa celo pri večjih potovanjih se človek znajde v situaciji, ko potrebuje naenkrat večjo vsoto denarja. Predvsem pri velikih naložbah kot je nakup doma, je običajno, da oseba tega denarja še ne bo imela v celoti prihranjenega in bo oseba potrebovala zunanje posojilo. Najpogostejša pot do posojila je preko banke. Banke v Sloveniji ponujajo vrsto kreditov za potrošnike, za različne potrebe, ki jih le-ti imajo.

Izdajanje kredita pa za banko pomeni tveganje. Banka bo izdala posojilo, pri tem pa obstaja nevarnost, da oseba tega denarja ne bo mogla vračati in tako bo ostala brez denarja, ki ga je posodila. Seveda obstaja veliko drugih opcij, kako banka dobi denar nazaj v primeru, da oseba, ki je kredit vzela ne plačuje obrokov – banka lahko zaseže stanovanje, ki ga je oseba kupila prav z izposojenim denarjem banke, saj je to po navadi zahtevano kot zavarovanje za odobreni kredit, ali pa se lahko poplača iz drugega premoženja dolžnika. Vendar pa v praksi prihaja do primerov, ko banka vseeno ne dobi posojenega denarja nazaj. Če banka zaseže nepremičnino, ki služi zavarovanju kredita, se bo le-ta prodala na javni dražbi, kar bo pomenilo, da se lahko proda po nižjih cenah.

Poleg tega pa je proces prodaje nepremičnine pod hipoteko in poplačila iz le-tega zapleten in zamuden za banko. Nadalje je možno, da oseba ne bo imela drugega premoženja iz katerega se banka lahko poplača, če pa, pa bo izterjava za banko zamudna, in vmes se bo nabralo veliko neplačanih obrokov, kar za banko pomeni izpad dohodka in, v primeru, da se to dogaja množično, slabo vpliva na poslovanje banke.

Tako dajanje posojil za banko poleg možnosti zaslužka preko obresti predstavlja tudi tveganje. Zato banke ne bodo odobrile kredita vsaki osebi, ki pride s prošnjo za le-tega. Banke bodo pozorno pretehtale okoliščine prošnje za kredit in prosilca, ter se na podlagi tega odločile, ali kredit želijo odobriti, in pa pod kakšnimi pogoji in s kakšnimi zavarovanji.

Za uspešno pridobitev kredita pa je v veliko pomoč, če posameznik ve, kaj bo banka pri odločanju za kredit gledala in preverjala, in na podlagi česa bo padla odločitev glede odobritve oziroma zavrnitve.

Dokumentacija Pri postopku odobritve kredita, bo moral posameznik na sestanek pri banki. Spodbudno je, da se na sestanek pripravi. To bo dalo banki vedeti, da je posameznik resen in zanesljiv. Ena izmed stvari, ki jo je treba na sestanek prinesti je dokumentacija – za ugotovitev okoliščin posameznika, bo le-ta moral predložiti obsežno dokumentacijo, iz katere bo banki razvidno, pod kakšnimi pogoji lahko kredit odobri.

Če za primer vzamemo splošno razširjeni stanovanjski kredit in primerjamo zahteve po dokumentaciji različnih slovenskih bank, dobimo splošni seznam, ki ga pri stanovanjskem kreditu načeloma zahteva velika večina bank.

Najprej bo potrebna dokumentacija, ki bo prikazala finančno stanje posameznika – torej njegove dohodke in odhodke.

1. Posameznik bo moral predložiti plačilne liste – po navadi vsaj svoje zadnje tri plačilne liste.
2. Nadalje se bodo zahtevali izpiski vseh računov posameznika, iz katerih bo razvidno, kakšne odhodke posameznik ima.
3. Banka bo za zmanjšanje tveganja potrebovala pogodbo o zaposlitvi, kjer bo izkazano, za kakšno pogodbo gre, in koliko časa bo trajala, ter kakšna je plača. Če posameznik ni redno zaposlen, ampak je samostojni podjetnik, oziroma dela preko avtorskih pogodb, bo moral predložiti dokumente, ki izkazujejo bodisi njegovo poslovanje in dohodke iz le-tega, ali pa pretekle avtorske pogodbe, in pogodbe, ki še tečejo, ali jih ima sklenjene za prihodnji čas, od koder je razvidno, kakšni so dohodki in kakšni bodo dohodki osebe.

Nato bo banko zanimalo, katero nepremičnino posameznik kupuje, in pod kakšnimi pogoji.

4. Posameznik bo pozvan, da predloži slikovne dokaze o nepremičnini – torej fotografije.
5. Nadalje bo moral predložiti izpisek iz zemljiške knjige, kjer bo prikazano pravno stanje nepremičnine.
6. Da se preveri zakonitost gradnje nepremičnine, bo potrebno predložiti gradbeno in uporabno dovoljenje za nepremičnino. Nezakonite gradnje prav tako namreč predstavljajo tveganje neplačila za banko, sam obstaja možnost rušenja.
7. Da banka vidi, če so pogoji nakupa nepremičnine ugodni, in ali je posameznik podal resnične podatke, bo banka zahtevala prodajno pogodbo za nepremičnino, ter listine o namenski rabi zemljišča.
8. V primeru, da posameznik potrebuje kredit za gradnjo hiše, bo banka zahtevala tudi tehnična poročila in načrt gradnje – izris.

Posamezne banke nadalje ponujajo celoten seznam dokumentacije, ki ga resen kandidat za kredit lahko zahteva, in tako natančno preveri, ali ima vse potrebne dokumente. Takšni seznami so na voljo na straneh bank.

Kreditna sposobnost

Na podlagi predloženih dokumentov bo banka preverila kreditno sposobnost osebe – to je najpomembnejši kriterij za banko pri odobritvi kredita. Od tega, ali je oseba kreditno sposobna bo odvisno, ali bo sploh lahko dobila kredit. Posameznik mora biti kreditno sposoben točno za določen namen, za katerega kredit zahteva.

Kreditna sposobnost se bo ugotavljala na podlagi mesečne neto plače kot osnove, razvidne iz plačilnih list, nato pa se bo gledalo tudi mesečne finančne obveznosti, podatke o katerih bo morala oseba predložiti. Banke lahko gledajo le osnovno neto plačo, lahko pa upoštevajo tudi dodatne dohodke, kot na primer preživnine, dodatke za prevoz in podobno in pa dohodke iz avtorskih pogodb. Po navadi bodo banke te prihodke upoštevalo, če so stalne narave – to pomeni, da se kaže trend, da bo posameznik te dohodke pridobival še nekaj časa v prihodnosti. Iz teh podatkov bo banka izračunala, ali osebi ostane dovolj denarja za poravnavo kredita, po kritju svojih finančnih obveznosti. Trenutno mora osebi od plače, po poplačilu kredita ostati minimalna plača – neto trenutno znaša okoli 670 EUR, oziroma dovolj denarja za kritje minimalnih življenjskih stroškov, v vrednosti približno med 630 do 640 EUR.

Možno je, če želita partnerja kredit najeti skupaj, da se gleda kreditna sposobnost celotnega gospodinjstva – to pomeni, da se bo gledala kreditna sposobnost obeh partnerjev skupaj. V primeru, da partnerja kredit vzameta skupaj in ne posebej dveh kreditov, se tudi zmanjšajo stroški odobritve kredita, in pa stroški notarja.

Nadaljnji pomemben podatek za banko je stopnja zadolženosti prosila za kredit. Iz teh razlogov bo moral posameznik predložiti točno dokumentacijo o svoji zadolženosti. K temu spadajo razni krediti, leasingi, limiti na karticah, izvršbe, poroštva posameznika, ostala posojila in krediti pri bankah. Posameznik je dolžan banki predložiti vse podatke o zadolženosti in razkriti vse vire zadolženosti.

Laganje posameznika o virih zadolženosti ni smiselno – v primeru, da posameznik ni razkril resničnih informacij bo zaupanje banke v posameznika seveda omajano. Podatke o zadolženosti pa bo banka v vsakem primeru dobila preko SISBON sistema, ki ga vodi Banka Republike Slovenije. Gre za sistem, kamor vse banke v Sloveniji, vse leasing hiše in hranilnice ter skladi dnevno posredujejo podatke o zadolženosti svojih strank. Tako imajo banke možnost vpogleda v dejstvo, ali je prosilec za kredit že zadolžen iz drugih virov, za koliko časa in za kolikšno višino obrokov – tako lahko razberejo, ali je tudi po plačilu teh drugih virov zadolžitve komitent še vedno kreditno sposoben.

Nadalje se bo iz sistema lahko razbralo, kako zanesljiv je prosilec za kredit – razvidno bo, kako točen in dosleden je z izpolnjevanjem obveznosti iz drugih virov zadolžitve – ali jih plačuje pravočasno in v celoti. Izpisek dobi tudi komitent sam – za izpisek lahko zaprosi direktno pri sistemu SISBON, lahko pa banki poda izpolnjen obrazec o soglasju za vpogled banke same, in tako banki omogoči vpogled.

Samo-udeležba

Banka bo pri odobritvi kredita zahtevala tudi samo-udeležbo komitenta. To pomeni, da banka ne bo odobrila kredita v stoodstotni vrednosti stanovanja oziroma druge nepremičnine oziroma projekta, ki ga prosilec želi kupiti oziroma izpeljati. Samo-udeležba je odvisna od mnogih faktorjev, kredite sposobnosti, pretekle zgodovine z banko – od tega so namreč odvisni pogoji, pod katerimi bo banka odobrila kredit. Normalno znaša samo-udeležba od 18 do okoli 23 odstotkov vrednosti projekta prenove oziroma nepremičnine.

Zavarovanje

Kot omenjeno predstavlja dajanje kreditov za banko tako dobiček kot tudi tveganje. Za zmanjšanje tveganja bo banka zahtevala zavarovanje.

V primeru, da gre za stanovanjski kredit bo izbira zavarovanja očita – po navadi bo banka kot zavarovanje zahtevala zastavo nepremičnine, za katero se kredit vzame. Vendar pa lahko komitent ponudi druge primerne možnosti zastave. Ponudi se lahko druga nepremičnina, poroštvo, zavarovanje pri zavarovalnici, in tako dalje. Pomembno je, da je ponudba zavarovanja realna – to pomeni, da je vrednost zavarovanja primerljiva s kreditom, da se banka lahko potencialno poplača, drugače banka predlaganega zavarovanja ne bo smatrala za primernega.