VPLIV KREDITNE OCENE ZA NAKUP NALOŽBENE NEPREMIČNINE

Če se človek namerava podati v svet naložb nepremičnin, se je potrebno zanesti na dobro kreditno oceno, še posebej, če nameravajo najeti kakršno koli naložbeno posojilo. Nizka kreditna ocena pomeni, da ste posojilojemalec z visokim tveganjem in da obstaja večja verjetnost, da boste zamudili plačilo ali ne boste odplača posojila. Tudi če dosežete prag za pridobitev kredita, lahko nižja kreditna ocena pomeni manj ugodne pogoje, na primer višjo obrestno mero. Zato je vredno vložiti čas in trud, da izboljšate svojo kreditno oceno, preden zaprosite za posojilo za naložbeno nepremičnino. Vaša kreditna ocena je številka, ki se giblje od 300 do 850, in temelji na podatkih v vašem kreditnem poročilu. To številko posojilodajalci uporabljajo kot kazalnik, kako verjetno je, da boste odplačali svoje dolgove. K kreditni oceni prispevajo številni dejavniki kot so npr. zgodovina plačil, dolgovan znesek, kreditne linije, vrste kreditov in tudi novo posojilo. Zadnja stvar, ki jo posojilodajalec želi storiti, je odobriti posojilo osebi, ki ga ne more odplačati. Čeprav bo lahko posojilodajalec zastavil zadevno nepremičnino, ni nobenega zagotovila, da jo bo lahko prodal in dobil nazaj svoj denar. Poleg tega bodo morali porabiti čas in sredstva za postopek izvršbe, ki se lahko izkaže za dragega – zlasti če bodo imeli težave pri prodaji nepremičnine. Zaradi tveganja, ki je neločljivo povezano z naložbami v nepremičnine, imajo posojilodajalci pri posojilih za naložbene nepremičnine običajno strožje zahteve glede kreditne sposobnosti. Če nimate dobrega kreditnega rezultata, ne samo da boste težko izpolnjevali pogoje, ampak bo to vplivalo tudi na vaš morebitni dobiček, saj bo vaša obrestna mera verjetno visoka, če boste izpolnjevali pogoje. Dobra kreditna ocena bo olajšala zavarovanje posojil za nepremičnine.

Vpliv kreditne ocene za nakup naložbene nepremičnine

Vlaganje v nepremičnine je lahko donosen način zaslužka, vendar je za to običajno potreben precejšen znesek denarja. Zato večina vlagateljev vzame posojilo za kritje stroškov naložbene nepremičnine. Tudi uspešni vlagatelji si izposodijo denar, namesto da bi novo nepremičnino plačali iz lastnega žepa. Če se človek namerava podati v svet naložb nepremičnin, se je potrebno zanesti na dobro kreditno oceno, še posebej, če nameravajo najeti kakršno koli naložbeno posojilo.

Kreditne ocene so izredno pomembne pri naložbenih posojilih.

Vaša kreditna ocena je ena od prvih stvari, ki jih posojilodajalec pogleda, ko zaprosite za posojilo za naložbeno nepremičnino. Nizka kreditna ocena pomeni, da ste posojilojemalec z visokim tveganjem in da obstaja večja verjetnost, da boste zamudili plačilo ali ne boste odplača posojila. Tako boste manj verjetno izpolnjevali pogoje za pridobitev posojila za naložbeno nepremičnino – še posebej zato, ker so posojilodajalci pri naložbenih posojilih strožji kot pri običajnih hipotekarnih posojilih. Razlog za to je preprost: posojilojemalci so v svoje naložbene nepremičnine vložili manj osebnih sredstev kot v lastna stanovanja.

Če ne odplačate naložbenega posojila, ne boste izgubili svojega doma. Če ne boste poravnali hipotekarnega posojila, lahko izgubite svoj dom zaradi zaplembe. Zaradi tega so posojilodajalci pri posojilih za naložbene nepremičnine bolj previdni kot pri hipotekarnih posojilih za osebna stanovanja. Tudi če dosežete prag za pridobitev kredita, lahko nižja kreditna ocena pomeni manj ugodne pogoje, na primer višjo obrestno mero. Zato je vredno vložiti čas in trud, da izboljšate svojo kreditno oceno, preden zaprosite za posojilo za naložbeno nepremičnino.

Kako deluje vaša kreditna ocena?

Vaša kreditna ocena je številka, ki se giblje od 300 do 850, in temelji na podatkih v vašem kreditnem poročilu. To številko posojilodajalci uporabljajo kot kazalnik, kako verjetno je, da boste odplačali svoje dolgove. Vaša kreditna ocena je pomembna, saj lahko vpliva na vašo sposobnost pridobitve posojila in na pogoje posojila. Višja kreditna ocena pomeni, da boste bolj verjetno odplačali dolgove, zato vam bodo posojilodajalci bolj verjetno ponudili posojilo. Nasprotno pa nižja kreditna ocena pomeni, da obstaja večja verjetnost, da ne boste odplačevali posojil, zato vam posojilodajalci ne bodo hoteli posoditi denarja. Vaša kreditna ocena se izračuna na podlagi več dejavnikov. V nadaljevanju je navedenih nekaj dejavnikov, ki prispevajo k izračunu vaše kreditne ocene:

Zgodovina plačil

Vaša zgodovina plačevanja je pomemben dejavnik pri izračunu kreditne ocene. Predstavlja 35 % vaše ocene. Posojilodajalci želijo videti, da ste plačila opravili pravočasno in v celoti. Če ste v preteklosti zamujali ali zamudili plačilo, lahko to vpliva na vašo oceno. Slaba plačilna zgodovina posojilodajalcem kaže, da ste finančno neodgovorni ali da nimate sredstev za pravočasno plačevanje računov (kar pomeni, da si verjetno ne morete privoščiti dodatnega dolga). Po drugi strani pa lahko to izboljša vašo oceno, če že dolgo plačujete pravočasno in v celoti.

Dolgovani znesek

Vaš “dolgovani znesek” je še en pomemben dejavnik pri izračunu vaše kreditne ocene in predstavlja 30 % vaše ocene. Gre za znesek dolga, ki ga imate glede na vašo kreditno omejitev. Če imate na primer kreditno kartico z limitom 1. 000 USD in ste na njej dolžni 500 USD, je vaše razmerje med dolgom in limitom 50 %. Manjše kot je razmerje med dolgom in limitom, bolje je. Visoko razmerje med dolgom in limitom posojilodajalcem pomeni, da uporabljate velik del razpoložljivega kredita, zaradi česar ste bolj tvegan posojilojemalec. Tudi če imate odlično plačilno zgodovino, bodo posojilodajalci upoštevali, da je rdeča zastava, če dolgujete precejšen znesek denarja. Z vidika posojilodajalca velja, da manj kot imate dolžniških obveznosti, večja je verjetnost, da boste dali prednost odplačilu naložbenega posojila.

Kreditne linije

Vaše kreditne linije so pomemben dejavnik vaše kreditne ocene, saj predstavljajo 15 % vaše ocene. Gre za število odprtih kreditnih računov. Dobro je imeti odprtih več kreditnih linij, če je vaša plačilna zgodovina dobra in niste dolžni večjega zneska denarja. Če imate več kreditnih linij (zlasti starejših), to pomeni, da ste finančno odgovorni in da lahko upravljate posojilo, za katerega ste zaprosili. Po drugi strani pa je preveč odprtih kreditnih linij lahko opozorilo, zlasti če imate težave z odplačevanjem in se dolgovani znesek sčasoma stalno povečuje.

Vrste kreditov

Vaše “vrste kreditov” predstavljajo 10 % vaše kreditne ocene. Gre za različne vrste kreditov, ki jih imate (npr. hipoteko, avtomobilsko posojilo in kreditno kartico). Dobro je imeti mešanico različnih vrst kreditov, saj s tem pokažete, da lahko odgovorno upravljate različne vrste dolgov. Če pa imate samo dolg na kreditnih karticah in nobenega drugega dolga, lahko posojilodajalcem pokažete, da nimate veliko izkušenj z upravljanjem dolga (kot je hipoteka ali avtomobilsko posojilo).

Novo posojilo.

Tudi “novi krediti” predstavljajo 10 % vaše ocene. Gre za število novih kreditnih računov, ki ste jih odprli v zadnjem času. Odpiranje več novih kreditnih računov v kratkem časovnem obdobju je lahko opozorilo, saj lahko pomeni, da imate morda finančne težave. Posojilodajalci bodo namreč domnevali, da imate težave pri plačevanju z gotovino, zato ste zaprosili za več kreditnih linij, ki vam bodo pomagale pri plačevanju računov.

To običajno ne pomeni le večjega dolga, temveč tudi, da boste morali poskrbeti za druge finančne obveznosti. Posojilodajalci se želijo prepričati, da lahko prednostno odplačujete njihovo posojilo. Če imate druge kreditne linije, ki jih odplačujete, lahko to oteži izpolnjevanje rokov za plačilo naložbenega posojila. Prav tako je treba opozoriti, da se z odprtjem novega kreditnega računa zniža povprečna starost vaše kreditne zgodovine, kar lahko negativno vpliva na vašo kreditno oceno.

Kaj velja za dobro kreditno oceno?

Čeprav po svetu obstajajo različne vrste bonitetnih ocen, je najpogostejša ocena FICO (Fair Isaac Corporation). Bonitetne ocene FICO se gibljejo od 300 do 850 točk. Višje kot je vaše število točk, boljše je. V nadaljevanju je predstavljenih pet stopenj kreditne ocene FICO (pri čemer je treba opozoriti, da se lahko stopnje od vira do vira nekoliko razlikujejo):

• Odlična boniteta: 800 ali več
• Zelo dobro: 740-799
• Dobra boniteta: 670-739
• Poštena boniteta: 580-669
• Slaba boniteta: 579 in manj

Kateri dejavniki vplivajo na vašo kreditno oceno?

Z razumevanjem dejavnikov, ki vplivajo na vašo kreditno oceno, lahko izboljšate svojo kreditno oceno (in preprečite, da bi se ta znižala). Tukaj je nekaj najpomembnejših dejavnikov, ki vplivajo na vašo kreditno oceno:

Uporaba kredita

Poraba kredita je znesek vašega kreditnega limita, ki ga uporabljate v danem trenutku. Čim manjša je poraba kredita, tem boljša je vaša bonitetna ocena. Če porabite veliko svojega kreditnega limita, lahko posojilodajalcem sporočite, da ste preveč obremenjeni in da boste morda imeli težave z odplačevanjem.

Dolžina kreditne zgodovine

Kot smo že omenili, dolžina vaše kreditne zgodovine vpliva na vašo oceno. Dolga kreditna zgodovina posojilodajalcem kaže, da ste odgovoren posojilojemalec, ki je v preteklosti pravočasno plačeval. Če imate kratko kreditno zgodovino, je težko doseči visoko kreditno oceno, saj nimate na voljo veliko podatkov. Posojilodajalci vam morda ne bodo odobrili posojila, če v preteklosti še niste redno plačevali. Morda bodo domnevali, da nimate veliko izkušenj z reševanjem dolgov. Zato ne morejo biti prepričani, ali boste zmogli prevzeti odgovornost za najem posojila.

Vrste računov

Na vašo kreditno oceno vplivajo tudi vrste računov, ki jih imate. Če imate mešanico različnih vrst računov, posojilodajalcem pokažete, da ste odgovoren posojilojemalec, ki lahko obvladuje različne vrste dolgov. Na primer, če imate tako  račun (kot je kreditna kartica) kot račun na obroke (kot je avtomobilsko posojilo), lahko posojilodajalci dobijo boljšo predstavo o vaših posojilnih navadah in ravni finančne odgovornosti.

Nedavne dejavnosti

Tudi vaše nedavne dejavnosti so dejavnik, ki ga posojilodajalci upoštevajo pri ocenjevanju vaše kreditne sposobnosti. Če ste odprli veliko novih računov ali ste porabili veliko kreditnega limita, lahko to posojilodajalcem pomeni, da potrebujete denar in da boste morda imeli težave z odplačevanjem – ali pa da preprosto niste finančno odgovorni.

Kako vaša kreditna ocena vpliva na vašo vlogo za nepremičnine.

Nepremičnine so drage, kar pomeni, da je znesek, ki si ga morate kot vlagatelj izposoditi, običajno visok. Poleg tega so velika posojila povezana z večjim tveganjem, zato bodo posojilodajalci pozorni na vašo kreditno sposobnost. Zadnja stvar, ki jo posojilodajalec želi storiti, je odobriti posojilo osebi, ki ga ne more odplačati. Čeprav bo lahko posojilodajalec zastavil zadevno nepremičnino, ni nobenega zagotovila, da jo bo lahko prodal in dobil nazaj svoj denar. Poleg tega bodo morali porabiti čas in sredstva za postopek izvršbe, ki se lahko izkaže za dragega – zlasti če bodo imeli težave pri prodaji nepremičnine. Zaradi tveganja, ki je neločljivo povezano z naložbami v nepremičnine, imajo posojilodajalci pri posojilih za naložbene nepremičnine običajno strožje zahteve glede kreditne sposobnosti. Če nimate dobrega kreditnega rezultata, ne samo da boste težko izpolnjevali pogoje, ampak bo to vplivalo tudi na vaš morebitni dobiček, saj bo vaša obrestna mera verjetno visoka, če boste izpolnjevali pogoje.

Dobra kreditna ocena bo olajšala zavarovanje posojil za nepremičnine. Ena od najpomembnejših stvari, ki si jih je treba zapomniti, ko poskušate zagotoviti financiranje nepremičnin, je, da je vaša kreditna ocena pomembna. Višja kot je vaša kreditna ocena, lažje boste pridobili posojilo. In večje so vaše možnosti, da vam odobrijo posojilo z ugodnimi pogoji. Če vam kreditna ocena preprečuje naložbe v nepremičnine, si vzemite čas in jo izboljšajte.