Uvod
V zadnjem prispevku smo ugotovili, da v kolikor nekdo želi začeti poslovati v Sloveniji v obliki družbe z omejeno odgovornostjo (»d.o.o.«), mora imeti začetni kapital. Zakonska zahteva višine začetnega kapitala znaša 7.500,00 EUR. Velikokrat je situacija takšna, da ta začetni kapital pride od prihrankov, od neodplačnih posojil staršev ali si je potrebno ta kapital zagotoviti na nek drug način. Ena izmed drugih možnosti je tudi kredit, ki ga lahko vzamemo na banki ali pri zasebnih posojilodajalcih. Ta prispevek se osredotoča na pridobitev kredita na banki in kakšni so pogoji zanj.
Kreditna sposobnost
Ko prispemo na banko z namenom, da bi dobili bančni kredit, bo banka prvo izračunala kreditno spodobnost. To pomeni, da bo opravila informativni izračun glede tega, ali ste sposobni kredit vračati, v kakšnih zneskih, ipd. Tako se mora dati banki podatke o premoženje prosilca za kredit, o njegovi plači, katere druge obveznosti ima (še na primer kakšen drugi kredit, stroški, leasing), koliko družinskih članov še vzdržuje (odrasle in mladoletne, torej zakonca, morebiti starše in svoje otroke). Odplačilna doba (za koliko časa se lahko vzame kredit) je pa odvisna od starosti kreditojemalca. Seveda je potrebno navajati resnične podatke, saj lahko banka preveri njihovo verodostojnost in v primeru, da so bili podatki neresnični, se kredita ne dobi.
Na podlagi izračunane kreditne sposobnosti se nato izračuna višina mesečnega obroka in dolžina odplačilne dobe. Tako se lahko kredit dobi za dve leti ali za 15 let, vse je odvisno od tega, kakšna je izračunana kreditna sposobnost. Prav tako lahko obrok kredita mesečno znaša 50,00 EUR ali 250,00 EUR. Vse je stvar dogovora med kreditojemalcem in kreditodajalcem.
Zavarovanje kredita Banke se v večini zavarujejo tako, da zavarujejo vračilo kredita. To pomeni, da v kolikor kreditojemalec preneha odplačevati kredit, banka dobi pravico zasega stvari/nepremičnine, s katero je bil zavarovan kredit in jo proda, ter tako poračuna svoj dolg. V slovenskem pravnem redu poznamo kar nekaj vrst zavarovanja. Kot primer navajam zastavno pravico na premičnini, ki lahko posestna ali neposestna. To pomeni, da postane neka nepremičnine, na primer avto, sredstvo, s katerim zavaruje posojilo. Posestna zastavna pravica pomeni, da ga prevzame v fizično posest, neposestna pa da je avtomobil še vedno v posesti kreditojemalca. Daleč najpogostejša v praksi pa je oblika zavarovanja kredita z
nepremičnino, tj. hipoteka, saj le-ta predstavlja visoko zavarovanje banke. To pa tudi iz razloga ker npr. nepremičnine ohranjajo vrednost, nadalje, hipoteka se vpiše v zemljiško knjige, torej je znan obstoj hipoteke vsem.
Hipoteka
Hipoteka ali zastavna pravica na nepremičninah, ki je urejena s Stvarnopravnih zakonikom (»SPZ«), saj gre za stvarno pravico. Hipoteka lahko nastane na podlagi (1) pravnega posla, (2) neposredno izvršljivega notarskega zapisa ali (3) sodne odločbe. Vendar je po vsaki izmed vseh treh navedenih oblik nastanka hipoteke potreben še vpis v zemljiško knjigo. Pomen tega vpisa bo predstavljen v nadaljevanju.
- Nastanek na podlagi pravnega posla
Hipoteka lahko nastane na podlagi posebne pogodbe med kreditodajalcem in kreditojemalcem. Imenuje se tudi pogodbena hipoteka. To predstavlja zavezovalni pravni posel – kreditojemalec se torej zaveže ustanoviti hipoteko na svoji nepremičnini v dobro kreditodajalca. Taka pogodba mora vsebovati zemljiškoknjižno dovolilo. To pomeni, da mora opraviti še razpolagalni pravni posel, to je vpis v zemljiško knjigo, saj takrat hipoteka dejansko nastane. Za izvršljivost te hipoteke je nato potrebna še »hipotekarna tožba«. Ta pogodbena hipoteka pa preneha z izbrisom iz zemljiške knjige.
- Nastanek na podlagi neposredno izvršljivega notarskega zapisa
Tako hipoteka nastane tudi, če notar zapiše pogodbo, ki se imenuje tudi »notarska hipoteka«. Zavarovana terjatev je že zajeta neposredno v izvršljivem notarskem zapisu – vpis take hipoteke v ZK se označi z zaznambo neposredne izvršljivosti in je možno takoj vložiti izvršbo na to nepremičnino, hipotekarna tožba ni potrebna. Gre torej za hitrejše poplačilo v tem primeru in je zato bolj uporavljena praksa.
Nepremičnina je lahko namenjena kot sredstvo zavarovanja večim dolgom, torej bo pri njej vpisanih več hipotek. Tukaj velja pravilo, da ima starejpa hipoteka prednost pred mlajšo. Nadalje, druga lastnost hipoteke je, da velja za celotno nepremičnino, skupaj z vsemi njenimi pritiklinami, plodovi ipd. Gre za ti. Načelo vseobsežnost. Ker pa se v zadnjih letih pojavlja trend delitve nepremičnin na etažno lastnino, so pravno uredili tudi primer, ko se nepremičnina, ki je predmet hipoteke, razdeli na etažno lastnino in sicer: hipoteka preide na vse posamezne dele v etažni lastnini, torej se vpiše kot breme vsakega posameznega dela v etažni lastnini.
Za hipoteko velja tudi načelo nedeljivosti. Načelo nedeljivosti pomeni, da je hipoteka namenjena zavarovanju terjatve, dokler le-ta ne bo bila dokončno poplačana. Tukaj velja standardni vrstni red poplačila – glavnica, obresti in drugi stroški. Pomemben vidik tega je, da v kolikor je dolg odplačan le delno, se hipoteka sorazmerno ne zmanjša. Če se nepremičnina proda po delih, se hipoteka prenese po posameznih delih.
Skupna hipoteka
To pomeni, da obstoji ena terjatev, ki je zavarovana s hipoteko na več nepremičninah. Vse obremenjene nepremičnine skupno jamčijo za celotno zavarovano terjatev in zavarovanje se ne deli. Pri skupni hipoteki se loči glavna nepremičnina, pri kateri se v zemljiški knjigi vpiše vknjižba, pri drugih nepremičninah pa se vpiše le zaznamba. Katera bo glavna nepremičnina, določi pogosto hipotekarni upnik – kreditodajalec. Celotna skupna hipoteka preneha, ko se izbriše vknjižba pri glavni nepremičnini.
Maksimalna hipoteka Stvarnopravni zakonik pa ureja tudi institut maksimalne hipoteke. Maksimalna hipoteka se ustanovi kot navadna hipoteka, vendar je njena vsebina drugačna. Pri maksimalni hipoteki se določi najvišji znesek, do katerega je lahko terjatev zavarovana na določeni nepremičnini. Posebnost je, da se lahko
zavaruje konkretna, že nastala terjatev, lahko pa se zavarujejo tudi določene terjatve, ki izvirajo iz določenega razmerja in v konkretnem trenutku še niso znane. Seveda so hkrati zavarovane tudi obresti in stroški terjatve. To je denimo primer, ko ima oseba A sklenjeno pogodbo z osebo B za dobavo določenih izdelkov, torej gre za dalj časa trajajoče razmerje. Vse te mesečne terjatve, ki nastanejo z dostavljanjem blaga vsak mesec, so lahko zavarovane z maksimalno hipoteko do denimo zneska 10.000,00 EUR.
Ločitvena pravica
Pomemben aspekt hipoteke je to, da daje ločitveno pravico v izvršbi in stečaju, torej ima učinek tudi proti tretjim osebam. Ločitvena pravica pomeni naslednje: začetek postopka izvršbe ali stečaja pomeni, da je oseba, ki je v tem postopku, dolžna upnikom. S postopkom izvršbe ali stečaja pa tej upniki nato želijo izterjati ta dolg od dolžnika. Načeloma se v izvršbi in stečaju izvede prodaja premoženja dolžnika in se s tem poplača njegove dolgove. Na tej točki se ločitvena pravica izkaže kot odličen institut. Pomeni, da kot imetnih ločitvene pravice je kreditodajalec upravičen do prednostnega poplačila njegovega dolga (kredita) iz nepremičnine, torej pred vsemi drugimi upniki, katerim je kreditojemalec dolžan. Če je terjatev zavarovana z ločitveno pravico, mora upnik v stečajnem postopku v roku za prijavo te zavarovane terjatve prijaviti tudi ločitveno pravico. Prednostno poplačilo svoje terjatve pa ima na podlagi ti. Načela prednostnega poplačila vrstnega reda upnikov.
Hipotetični primer: kreditojemalec je pri banki vzel kredit 20.000,00 EUR, da je lahko pokril zahtevani začetni kapital ter še druge začetne stroške, ki jih je imel. Kredit je vzel po 2% obrestni meri, kar skupaj znaša 400,00 EUR, torej je skupno dolžan 20.400,00 EUR kreditodajalcu. Kreditodajalec je ta kredit zavaroval s hipoteko na njegovo nepremičnino, ki je vredna 50.000,00 EUR. Ker ta kreditojemalec ni poravnal svojega dolga, ki izvira iz kreditne pogodbe, niti drugih dolgov, ki jih ima napram drugim upnikov, so tej drugi upniki proti kreditojemalcu – dolžniku predlagali uvedbo izvršbe. V postopku izvršbe se bo prodala nepremičnina in upniki se bodo poplačali iz kupnine. Zaradi ločitvene pravice se bo primarno poplačal kreditodajalec – banka in preostali upniki si bodo lahko razdelili preostalo kupnino, tj. 29.600,00 EUR. V kolikor pa bi bila nepremičnina vredna le 15.000,00 EUR, potem bi si kreditodajalec poplačal 15.000,00 EUR, torej celotni znesek zaradi svoje ločitvene pravice, preostali upniki pa ne bi dobili ničesar.
Zaključek
Za pridobitev začetnega kapitala se ustanovitelji novih podjetij velikokrat obrnejo na banke, da bi lahko dobili krediti. Banke nato »odmerijo« kreditno spodobnost kreditojemalca, da povejo, ali lahko dobi kredit, v kakšnih obrokih ga bo odplačeval ter v kakšni odplačni dobi. Večja kot je kreditna sposobnost, daljša je lahko ta doba. Ker pa se banke želijo zavarovati, s kreditojemalci sklenejo pogodbo o ustanovitvi zastavne pravice na nepremičnini – hipoteko, ki jo potem vpišejo v zemljiško knjigo in tako zavarujejo svoj dolg. Torej, če kreditojemalec svojega dolga ne bo odplačeval, bo banka nepremičnino prodala in se poplačala. Svoj dolg zavarujejo tudi tako, da imajo zaradi hipoteke še ločitveno pravico, torej če gre kreditojemalec v stečaj, se bodo poplačali prvi.